2018 Lauwersland Online - NVM Business: 2017 goed jaar voor Nederlandse vastgoedmark

NVM Busi­ness: 2017 goed jaar voor Neder­landse vast­goed­markt

De Neder­landse markt voor commer­cieel vast­goed heeft in 2017 een over­we­gend posi­tief beeld te zien gegeven. Dat was deels te danken aan de gecon­ti­nu­eerde groei van de economie. Uit nieuwe cijfers van NVM Busi­ness blijkt dat op zowel de gebrui­kers­markt als de beleg­gings­markt vorig jaar sprake was van een grote vraag naar kantoren, bedrijfs­ge­bouwen en winkels.

Meer vraag naar kantoren, met hoofdrol voor de Rand­stad

Voor de Neder­landse kanto­ren­markt is 2017 posi­tief verlopen, want in vrijwel alle sectoren was sprake van meer vraag naar kantoor­ruimte. Op de vrije markt – dus exclu­sief de cate­gorie eigen­bouw – werd circa 1,13 miljoen m² verhuurd en verkocht. Hoewel de markt een leven­dige aanblik bood, lag de opname van kantoor­ruimte iets beneden het niveau van 2016. Net als in andere jaren had het grootste deel van de opname betrek­king op bestaande gebouwen. In de cate­gorie nieuw­bouw werd onge­veer 92.000 m² opge­nomen.
Regi­o­naal gezien waren er grote verschillen qua kantoor­op­name. Niet alle provin­cies wisten van het posi­tieve senti­ment op de kanto­ren­markt te profi­teren. Zo werden Gelder­land en Over­ijssel met een daling van de afzet gecon­fron­teerd. Hoewel de huur­prijzen vorig jaar grofweg stabiel bleven (gemid­deld € 120 per m²), waren er toch ook loca­ties in het land waar de huur­prijs omhoog­ging. Dit was met name het geval in de grote steden in de Rand­stad.

Afname struc­tu­rele leeg­stand kantoren

Doordat de meeste verhuur­trans­ac­ties in bestaande gebouwen plaats­vonden en boven­dien veel lang­durig leeg­staande kantoren door middel van sloop en herbe­stem­ming aan de voor­raad werden onttrokken, daalde het direct beschik­bare aanbod in Neder­land van 7,8 miljoen m² eind 2016 naar 6,7 miljoen m² ultimo 2017. Gere­la­teerd aan de totale voor­raad liep de leeg­stand terug van 16 procent naar iets meer dan 14 procent. Ook de struc­tu­rele leeg­stand ging verder omlaag. In totaal werd vorig jaar zo’n 955.000 m² kantoor­ruimte aan de voor­raad onttrokken. De leeg­stand liep vooral terug in de Rand­stad, waar in de grote steden sprake is van een te beperkt aanbod van moderne, goed gesi­tu­eerde kantoren.

Opge­teld kochten beleg­gers in 2017 voor onge­veer € 5,4 miljard aan kantoren, een stij­ging van bijna 40 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

Tradi­tie­ge­trouw vormden buiten­landse beleg­gers de belang­rijkste groep kopers, met een totaal inves­te­rings­vo­lume van iets meer dan € 4 miljard. Van de buiten­landse beleg­gers waren de Ameri­kaanse en Duitse fondsen het meest actief. Opval­lend was dat naast buiten­landse beleg­gers ook Neder­landse inves­teer­ders meer inte­resse toonden voor de kanto­ren­markt.

Aanbod winkel­leeg­stand verder omlaag

Onder invloed van het aange­trokken consu­men­ten­ver­trouwen en de gestegen consu­men­ten­be­ste­dingen, zette het herstel op de Neder­landse winkel­markt in 2017 verder door. Niet alleen ging het winkel­aanbod voor het tweede jaar op rij naar beneden, ook vonden er meer verhuur- en verkoop­trans­ac­ties plaats dan in het voor­gaande jaar. Eind 2017 stond in totaal onge­veer 2,26 miljoen m² winkel­ruimte te huur of te koop: 164.000 m² ofwel 6,7 procent minder dan eind 2016. Het aantal winkel­panden dat werd aange­boden daalde van circa 7.200 naar onge­veer 6.750. De winkel­op­name kwam uit op circa 880.000 m². Dat is 20 procent minder dan in 2016, maar dat was dan ook een record­jaar waarin voor veel voor­ma­lige V&D-panden een nieuwe gebruiker werd gevonden. Tegen­over de daling van de opname stond een stij­ging van het aantal trans­ac­ties, dat 5 procent hoger lag dan in 2016 en uitkwam op 3.720. Hoewel er lokaal grote verschillen waren, hadden de meeste provin­cies vorig jaar te maken met een afname van de winkel­leeg­stand. Hierbij speelde een rol dat de winkel­voor­raad in vrijwel alle provin­cies door herbe­stem­ming of sloop kleiner werd.

Omstan­dig­heden in klei­nere winkel­steden blijven moei­lijk

Een alge­mene trend op de winkel­markt was echter dat het verschil tussen de aantrek­ke­lijke en de minder aantrek­ke­lijke winkel­steden verder toenam. Door een teveel aan winkel­me­ters bleven vooral de regi­o­nale centra het moei­lijk houden. Terwijl het aanbod in deze steden over het alge­meen ook licht daalde, nam de lang­du­rige leeg­stand er veelal toe. Hoewel de bodem wel bereikt lijkt, blijft het ook in de klei­nere plaatsen moei­lijk om de aanwe­zige leeg­staande panden verhuurd te krijgen. De gemid­delde huur­prijs voor winkel­ruimte liet vorig jaar voor het eerst sinds 2008 weer een lichte stij­ging zien. Ook nam het verschil tussen de vraag­prijs en de trans­ac­tie­prijs verder af.

In totaal kochten beleg­gers het afge­lopen jaar voor onge­veer € 2 miljard aan winkels, ofwel 20 procent meer dan in 2016. Hoewel ook in plan­matig ontwik­kelde winkel­centra en soli­taire winkels werd belegd, was vooral de groei­ende inte­resse van beleg­gers in groot­scha­lige (peri­fere) detail­han­dels­ves­ti­gingen opval­lend: in die cate­gorie werd in 2017 voor circa € 470 miljoen belegd.

Logis­tiek vast­goed motor achter toename opname bedrijfs­ruimte

De Neder­landse bedrijfs­ruim­te­markt heeft vorig jaar een posi­tieve ontwik­ke­ling door­ge­maakt. De stevige daling van het aanbod die in 2016 is ingezet, heeft het afge­lopen jaar door­gezet. Het aanbod van bedrijfs­ruimten ging met 11 procent omlaag, tot circa 12,4 miljoen m². Ook aan de vraag­zijde was sprake van een posi­tieve stem­ming: er werd 7 procent meer opge­nomen dan in 2016.In totaal is er vorig jaar bijna 6,5 miljoen m² aan bedrijfs­ruimte in gebruik genomen. De groei­ende vraag naar logis­tiek vast­goed was de motor achter deze toename. Door een aanhou­dende groei van de e-commerce sector, vond er een record­op­name van logis­tiek vast­goed plaats: in totaal werd er bijna 2 miljoen m² aan logis­tiek vast­goed verhuurd en verkocht. Nieuw­bouw, dat wil zeggen nog te bouwen of in aanbouw zijnde complexen, was popu­lair in 2017.

De gemid­delde huur­prijzen voor bedrijfs­ruimte zijn vorig jaar verder gestegen, terwijl de incen­tives in de meeste regio’s zijn afge­nomen. Waar tot voor kort nog een huur­vrije periode van zes maanden of langer werd over­een­ge­komen, was dat in 2017 afge­zwakt tot drie maanden of waren de incen­tives in de (ver)bouwkosten verwerkt. Er werd dan bijvoor­beeld een inrich­tings­bij­drage verstrekt.

Verhoogde vraag van beleg­gers naar distri­bu­tie­centra

De vraag van beleg­gers naar productie- en opslag­ruimten was in 2017 opval­lend hoog. In totaal werd vorig jaar circa € 1,8 miljard in dit deel van de commer­ciële vast­goed­markt geïn­ves­teerd, bijna 30 procent meer dan in 2016. Meer dan de helft van het inves­te­rings­vo­lume had betrek­king op logis­tiek vast­goed, waarbij opviel dat vooral Ameri­kaanse en Duitse beleg­gers actief waren in dit deel van de beleg­gings­markt. De grote vraag naar groot­schalig logis­tiek vast­goed had overi­gens tot gevolg dat er meer op risico werd ontwik­keld en gebouwd, dus zonder de zeker­heid van voor­ver­huur. Hier­door konden beleg­gers de ontwik­kel­kosten laag houden en vormden distri­bu­tie­centra een aantrek­ke­lijke inves­te­ring.

Voor­uit­zichten voor 2018 gunstig

NVM Busi­ness verwacht dat de vraag naar commer­cieel vast­goed ook in 2018 op een hoog niveau zal liggen. Mede dankzij de aanhou­dende vraag naar groot­schalig logis­tiek vast­goed, zijn de voor­uit­zichten met name voor de bedrijfs­ruim­te­markt gunstig. Daar­naast zal het aantal koop­trans­ac­ties door de aanhou­dend lage rente en het toene­mend onder­ne­mers­ver­trouwen een verdere stij­ging te zien geven, een trend die het afge­lopen jaar nog niet overal zicht­baar was in Neder­land. Ook voor de kanto­ren­markt verwacht NVM Busi­ness meer vraag en een verdere daling van de leeg­stand. De vraag naar winkel­ruimte zal sterk afhangen van de mate waarin het consu­men­ten­ver­trouwen zich dit jaar ontwik­kelt. Op de beleg­gings­markt zal sprake zijn van een aanhou­dend grote vraag, die – net als in 2017 overi­gens – voor een belang­rijk deel zal worden aange­wak­kerd door de ruime beschik­baar­heid van geld en de lage rente­ta­rieven op de kapi­taal­markt.

Over NVM Busi­ness

De NVM is in Neder­land de grootste vere­ni­ging van make­laars en taxa­teurs in onroe­rende goederen. Zij geeft via educatie en research doel­ge­richte onder­steu­ning aan de aange­sloten leden. Daar­naast zorgt zij voor belan­gen­be­har­ti­ging rich­ting over­heid en poli­tiek. De vakgroep NVM Busi­ness is gespe­ci­a­li­seerd in commer­cieel vast­goed – kantoren, bedrijfs­ge­bouwen, winkels en horeca – en bestaat uit 700 make­laars, die zich onder­scheiden door hun uitge­breide kennis van de regio’s waarin zij actief zijn. Door verdere profes­si­o­na­li­se­ring en het bevor­deren van inte­gri­teit, wil NVM Busi­ness de auto­ri­teit worden op het gebied van commer­cieel vast­goed in Neder­land.
De rappor­tage van NVM Busi­ness die aan dit pers­be­richt ten grond­slag ligt, zal ultimo maart 2018 in pdf beschik­baar zijn.

© NVM
Foto: © Lauwers­land Online | Winkel­cen­trum De Marren in Leens (Noord-Groningen)