Vereniging Eigen Huis

Vereniging Eigen Huis is er voor iedereen die een huis wil kopen of bezit. Samen houden we eigenwoningbezit duurzaam en betaalbaar.

Bezoek voor meer informatie over de Vereniging Eigen Huis de website www.eigenhuis.nl en lees alles wat de vereniging doet en wat u daaraan heeft!

vrijdag 21 juli 2017

VEH: Online hypotheek berekenen vaak onbetrouwbaar voor 55+

Veel websites van banken, verzekeraars en hypotheekketens zitten er bij het berekenen van de maximale hypotheek voor 55-plussers vaak tienduizenden euro’s naast. Vereniging Eigen Huis wil dat deze bedrijven hun rekenmodules direct verbeteren.

Vereniging Eigen Huis toetste 34 online hypotheek rekentools van banken, verzekeraars en hypotheekketens aan de officiële leennormen.

Ouderen met een pensioeninkomen zien vaak hypotheekbedragen die tot wel € 40.000 onder de officiële leennormen liggen. Verhuizen naar een nieuwe woning kan daardoor al snel onbereikbaar lijken. Van de 34 onderzochte rekentools geven 20 een fout antwoord en 6 geven geen resultaat. ABN AMRO, Delta Lloyd, MoneyYou, NIBC, Munt Hypotheken, Triodos en Hypotheek24 geven wel correcte resultaten*. De vereniging deelt de uitkomsten van het eigen onderzoek met de AFM.

Werkzame 55-plussers met een bescheiden pensioenopbouw krijgen op 26 websites juist veel te hoge bedragen voorgerekend, tot wel € 93.000. Voor hen komt de teleurstelling als het hypotheekadvies uitwijst dat de maximum hypotheek veel lager is dan de eerste indicatie. Slechts 4 online rekentools komen tot een juist resultaat, 4 geven geen uitkomsten. Bij jongere mensen met een baan, voor wie AOW en pensioen nog niet in zicht zijn, kloppen de uitkomsten wel.

Vereniging Eigen Huis raadt 55-plussers daarom af om de online maximale hypotheektools van banken en adviesketens in te vullen waar geen vragen over de leeftijd worden gesteld. De vereniging roept de betreffende bedrijven op om hun hypotheekberekening direct te verbeteren.

Veel waardeloze uitkomsten

Volgens Vereniging Eigen Huis worden veel 55-plussers al direct verkeerd voorgelicht over hun hypotheekmogelijkheden. Vanaf 56 jaar moet bij een hypotheekberekening rekening worden gehouden met toekomstig pensioeninkomen. Daarnaast gelden vanaf de AOW-leeftijd ruimere leennormen. Als die niet worden gebruikt zijn de uitkomsten waardeloos. "Het is amateuristisch en misleidend als professionele organisaties deze informatie niet gebruiken en daarmee mensen op het verkeerde been zetten.", zegt Nico Stolwijk, manager belangenbehartiging bij Vereniging Eigen Huis.

Voorbeelden foutieve hypotheekindicatie bij AOW en pensioen

Pensioen

Een gepensioneerde man van 70 jaar oud met een bruto inkomen van € 30.000 kan volgens de officiële NHG-leennormen een hypotheek afsluiten van maximaal € 159.000. Maar als hij een hypotheekindicatie opvraagt op de websites van Nationale Nederlanden en Florius ligt zijn maximum onder de € 119.000. Dat is maar liefst € 40.000 lager. Bij SNS Bank, Aegon, Obvion en Syntrus Achmea zien klanten uitkomsten die ongeveer € 30.000 te laag zijn. Wel correcte indicaties geven ABN AMRO, Delta Lloyd, MoneyYou, NIBC, Munt Hypotheken, Triodos en Hypotheek24.

55-plus

Een werkende man van 58 jaar met een bruto inkomen van € 45.000 en een bescheiden pensioen van € 20.000 kan volgens de hypotheeknorm maximaal € 119.722 aan hypotheek krijgen. Maar volgens maar liefst 26 geldverstrekkers en adviesketens komt hij in aanmerking voor een veel hogere hypotheek, in 8 gevallen zelfs € 90.000 hoger. De teleurstelling zal dan ook groot zijn bij een adviesgesprek blijkt dat de maximum hypotheek in werkelijkheid maar iets meer dan de helft is.

*De lijst van onderzochte online hypotheektools staat op eigenhuis.nl. Ook Eigen Huis Hypotheekadvies is in het onderzoek meegenomen. De uitkomsten van de maximale hypotheekberekening zijn correct.

donderdag 13 juli 2017

VEH: koper houdt vertrouwen ondanks kleiner aanbod en hoge prijzen

Liever kopen dan huren

Ondanks dat een steeds schaarser wordend woningaanbod en verder stijgende huizenprijzen, zien consumenten de koop van een woning nog steeds zitten.

De Eigen Huis Marktindicator die het vertrouwen meet op de woningmarkt, blijft in juni met een waarde van 113 op een ongewijzigd hoog niveau. Dat is 62 punten hoger dan op het dieptepunt in de crisis, in december 2012.

De lage rente verleidt

Kopers en huurders in de vrije sector betalen een steeds hogere "schaarste premie", een prijsopslag die het gevolg is van het schaarse woningaanbod en een groeiend aantal woningzoekenden. Dit drijft de huizenprijzen op, maar door de uitzonderlijk lage hypotheekrente blijft het kopen van een huis relatief aantrekkelijk.

Zelfs een hoog prijsniveau schrikt potentiële kopers nog niet af. De stijgende prijzen geven hen juist extra vertrouwen dat een eigen huis een goede investering lijkt. Maar liefst 80% van de Nederlandse bevolking verwacht dat de huizenprijzen in de komende 12 maanden verder zullen stijgen, blijkt uit de Eigen Huis Marktindicator.

Financieringsprobleem remt af

Het schaarse woningaanbod en de stijgende huizenprijzen zetten steeds meer een rem op de ontwikkelingen op de woningmarkt. Naast het gebrek aan beschikbare woningen groeit het probleem van de betaalbaarheid. De strengere hypotheeknormen, waardoor steeds meer eigen geld moet worden ingebracht, en de stijgende huizenprijzen levert steeds meer kopers een gat in hun financiering op. Jongere kopers kunnen dat vaak alleen overbruggen als (groot)ouders bijpassen met een schenking. Maar wie daar geen beroep op kan doen, krijgt steeds vaker een probleem met de financiering.

Gunstige tijd om een huis te kopen?

Het antwoord op de vraag of het nu een gunstige tijd is om een huis te kopen vertoont een licht dalende tendens. Op veel plaatsen zijn woningen inmiddels zo in prijs gestegen dat nog maar 45% van de Nederlandse bevolking vindt dat het nu nog een gunstige tijd is om te kopen. Een jaar geleden was dat nog 60% was. Het percentage respondenten dat het een slechte tijd vindt om een huis te kopen is in het afgelopen jaar licht toegenomen van 9% naar 14%. Ongeveer 40% oordeelt hier neutraal over, een jaar geleden was dat nog 32%.

Liever kopen dan huren

Al decennia zijn er meer mensen die liever kopen dan huren. Afhankelijk van de marktomstandigheden varieert deze groep van 50 tot 60% van de bevolking. Alleen tijdens de crisis verschoof de voorkeur naar huren en had slechts 49% voorkeur voor het kopen van een huis (2012). Inmiddels is dat al weer hersteld naar ruim 55%.

Ongeveer 45% van de respondenten antwoordt: "Een koopwoning is mij voor niet betaalbaar.", maar als het wel binnen de financiële mogelijkheden had gelegen, dan zouden velen alsnog voor een koopwoning kiezen. Het bouwbeleid van overheden moet daarom gericht zijn op betaalbare huurwoningen én betaalbare koopwoningen, vindt Vereniging Eigen Huis.

vrijdag 7 juli 2017

VEH: Participatie in Omgevingswet is wassen neus

De balans tussen flexibiliteit in ruimtelijke ontwikkeling en de rechtspositie van omwonenden in de nieuwe Omgevingswet is volledig zoek, waarschuwt Vereniging Eigen Huis.

Energieprojecten als CO2-opslag, schaliegas, windmolens op land maar ook infrastructurele projecten en grootschalige bouwprojecten  grijpen vaak diep in in de leefomgeving van omwonenden. Juist aan hen biedt de wet nauwelijks waarborgen. Vereniging Eigen Huis heeft een Participatiehandvest aan de Eerste en de Tweede Kamer aangeboden dat zij verankerd wil zien in de invoeringswet Omgevingswet.

Participatie is nu wassen neus

Vereniging Eigen Huis ontvangt steeds vaker signalen van huiseigenaren die zich volledig in een hoek gezet voelen bij ruimtelijke plannen. Ook uit eerder eigen onderzoek bleek dat maar een schamele 11% van de omwonenden van grote windparken zich gehoord voelde. De omgevingswet verplicht overheden weliswaar om burgers te laten bijdragen aan besluitvorming, maar door dit volledig open te laten, dreigt de positie van de burger eerder zwakker dan sterker te worden.

Omgevingswet: geen woorden maar daden

"Zowel de Eerste en Tweede Kamer als ministers Kamp en Schultz van Haegen hebben gezegd participatie belangrijk te vinden. Maar het moet niet bij lippendienst blijven, er zijn daden nodig. Nu de Omgevingswet de mogelijkheid biedt om het eindelijk goed te regelen, gebeurt er niets. Een enorm gemiste kans. Angst voor juridificering biedt kennelijk een alibi om op dezelfde weg verder te gaan. Maar zo vergroot je alleen maar de protestbereidheid en lok je al dan niet juridisch verzet uit.", zegt Rob Mulder, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis. "Het zou een echte trendbreuk zijn om de burger niet als lastpak maar als inspirator te zien. Omwonenden hebben oprechte interesse in hun woonomgeving. Uitgaan van burgerkracht kan goede ideeën opleveren. Hierdoor kan besluitvorming juist sneller verlopen. Maar je moet participatie wel wettelijk goed regelen. Nu geloven burgers vaak al bij voorbaat niet dat burgerparticipatie enige zin heeft. En als ze al mee willen praten, haken ze vaak na een tijdje moedeloos en gedesillusioneerd af. Niet verwonderlijk, want alleen al het inhalen van de informatieachterstand ten opzichte van betrokken instanties is vaak onbegonnen werk."

Participatie wettelijk verankeren

Het Participatiehandvest dat Vereniging Eigen Huis samen met de NLVOW opstelde, geeft zes uitgangspunten aan die in de uitvoeringswet Omgevingswet zouden moeten worden vastgelegd. Een belangrijk onderdeel is een bewonerseffectrapportage: de impact, lusten en lasten van de plannen voor bewoners en omwonenden moeten zorgvuldig  in kaart worden gebracht. In veel andere landen is al wettelijk vastgelegd dat er een dergelijk Social Impact Assessment moet worden uitgevoerd bij impactvolle projecten. Omwonenden moeten vroegtijdig worden betrokken en communicatie moet eerlijk, tijdig en toegankelijk zijn. Dat lijkt vanzelfsprekend, maar is dat nu in de praktijk lang niet altijd. Daarnaast moet er budget komen voor burgers die deskundigen willen inschakelen. Dat is niet per se goedkoop, maar vaak minder duur dan slepende juridische procedures. De gemeente of provincie, het bevoegd gezag, blijft in het handvest altijd verantwoordelijk voor de regie en voortgang van het proces. Samen met de bewoners moeten echter alternatieven worden besproken en gewogen. Het bevoegd gezag komt daarna tot een onderbouwde, op begrijpelijke wijze tot stand gekomen keuze. Wie onevenredig hoge nadelen ondervindt, moet ten slotte in aanmerking komen voor een schadevergoeding.

dinsdag 27 juni 2017

VEH: maak energieplan bij nieuwbouw zonder gas verplicht

De gasaansluitplicht bij nieuwbouw kan alleen vervallen als gemeenten een energieplan maken waarin op projectniveau de keuze voor een alternatieve warmtebron zorgvuldig is beargumenteerd. Vereniging Eigen Huis bepleit dit vandaag in de Tweede Kamer bij het rondetafelgesprek over het loslaten van de gasaansluitplicht bij nieuwbouw. Gemeenten moeten bij hun keuze de consequenties voor comfort, garanties en de portemonnee van de consument in het oog houden en kunnen niet volstaan met het vaststellen van hun van-gas-los-ambitie.

Vereniging Eigen Huis ziet dat de praktische invulling van de ambities in gemeenten vaak nog te wensen over laat. Directeur Belangenbehartiging Rob Mulder: "Bij nieuwbouw worden onomkeerbare keuzes voor de toekomst gemaakt. Het moet in één keer goed. Mensen liggen niet wakker van het schrappen van de gasaansluitplicht maar wel van de gevolgen daarvan. Zij willen duurzame warmte en comfort en daar een redelijke prijs voor betalen. Een alternatief voor gas moet zorgvuldig gekozen worden. Gemeenten krijgen een grote verantwoordelijkheid. Ze moeten zorgen voor samenhang in hun beleid, tegenstrijdigheden weghalen en optimaal faciliteren. Zo betekent keuze voor "all-electric" ook dat in een bestemmingsplan geen praktische belemmeringen voor toepassen van zonnepanelen moeten staan."

Door gebrek aan goede afstemming en coördinatie wordt nu niet altijd de meest ideale oplossing  gekozen. Zo kan het veel goedkoper en energiezuiniger zijn om bij de toepassing van warmtepompen te kiezen voor een gezamenlijke bron dan voor warmtepompen met individuele buitenunits.

De ambitie van de overheid om in 2050 los te zijn van gas is groot, maar abstract. Uit eerder onderzoek van Vereniging Eigen Huis bleek dat 51% van de huiseigenaren positief is over de van-gas-los ambitie van minister Kamp, 21 % is het hier niet mee eens. De ambitie wordt dus wel gedragen, maar dagelijks merkt Vereniging Eigen Huis dat huiseigenaren veel praktische vragen hebben over alternatieven voor gas, de consequenties voor het comfort en de kosten.

vrijdag 16 juni 2017

VEH: Huis kopen, de wil is er wel

Na een forse daling aan het begin van dit jaar hebben consumenten steeds meer vertrouwen in de woningmarkt.

De Eigen Huis Marktindicator stijgt in mei van 111 naar 113 punten. Vooral de lage hypotheekrente en de toenemende huizenprijzen ondersteunen het vertrouwen.

Krappe woningmarkt remt af

Het optimisme op de woningmarkt is een stimulans voor de woningverkopen. Maar kopen wordt wel steeds moeilijker. Veel mensen willen wel een eerste of volgend huis kopen, maar in steeds meer regio’s verschraalt het aanbod. Kopers kunnen geen geschikte woning vinden die betaalbaar is, of de strenge hypotheekregels maken een geschikte woning voor hen onbereikbaar.

Rente-effect

De lage hypotheekrente is voor velen een stimulans om nu een huis te willen kopen. Hoe mensen denken dat de rente zich het komende jaar zal ontwikkelen, is medebepalend voor toekomstige woningverkopen. Ruim de helft van de Nederlandse bevolking (52%) denkt dat de hypotheekrente in de komende 12 maanden (licht) gaat stijgen, terwijl 23 van de mensen verwacht dat de rente min of meer gelijk blijven (23%). Slechts 4% verwacht dat de hypotheekrente nog verder daalt.

Kopen of wachten?

Iets minder dan de helft van de mensen vindt het nu een gunstig moment om een huis te kopen en 14% vindt van niet. De slechte betaalbaarheid en de beperkte keuze in te koop staande woningen wordt daarvoor vaak als reden genoemd. Voor mensen die optimistisch zijn over kun koopkansen is de lage hypotheekrente het belangrijkste argument, samen met het gevoel dat ze hun huidige woning snel en goed kunnen verkopen. Bijna 80% van de Nederlanders verwacht dat de huizenprijzen ook de komende 12 maanden verder zullen stijgen.

dinsdag 6 juni 2017

VEH: snel antwoorden nodig over wonen zonder gas

De overheid wil dat huishoudens in 2050 niet langer afhankelijk zijn van aardgas. "Van gas los" betekent geen gasaansluitingen meer in nieuwbouwwijken. In bestaande wijken moeten woningen worden afgekoppeld en worden omgebouwd. Koken, verwarming en warm water moeten dan van andere energiebronnen komen. Dit heeft gevolgen voor bijna alle huishoudens in Nederland.

Draagvlak onder burgers is cruciaal voor een geslaagde transitie van gas naar andere energiebronnen. Huiseigenaren hebben nog heel veel vragen. Van de overheid verwachten zij duidelijkheid. Rob Mulder, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis: "Wij vragen daarom minister Kamp om zo snel mogelijk duidelijkheid te geven over de gevolgen van het loskoppelen van het gasnet, samen met een handelingsperspectief voor huishoudens."

Bewonersonderzoek

Vereniging Eigen Huis heeft haar leden gevraagd naar hun mening over wonen zonder aardgas. Bijna 90% van de ondervraagden is al op de hoogte van de "Van-gas-los"-ambitie van de overheid, en iets meer dan de helft is het er ook mee eens. Bijna 40% heeft ook al een idee van de consequenties voor de eigen woning. Daarentegen wil ongeveer 20% aardgas in de woning houden.

Van gas los, hoe en wanneer?

Er blijkt nog veel onduidelijk te zijn over "Van gas los". Het is voor velen nog de vraag welke alternatieven er voor aardgas komen en wat de ombouw gaat kosten. Hoe is straks het wooncomfort als er geen cv-ketel meer is voor verwarming en warm water, en gaat de energierekening daardoor omhoog? Ook het moment waarop hun woning wordt afgekoppeld van het gas maakt veel uit. Een nieuwe, zuinige cv ketel aanschaffen is onverstandig als dat binnen 5 jaar is, maar als het nog 25 jaar duurt is die investering wel zinvol.

Kostbare ombouw

Rob Mulder: "7 miljoen woningen losmaken van aardgas is een kostbare en complexe operatie.  De kosten van afkoppelen en ombouwen kunnen oplopen tot 10-duizenden euro’s per woning. Het energieneutraal maken van een gemiddelde woning loopt snel op tot 50.000 euro, en is afhankelijk van de startsituatie, de grootte van de woning en de gemaakte keuzes in techniek en apparatuur."

Betaalbare alternatieven

De overheid kan de "Van-gas-los"-ambitie alleen realiseren als er goede alternatieve energiebonnen zijn voor aardgas, als huishoudens worden ontzorgd en als er financiële ondersteuning komt voor de 4,2 miljoen particuliere huiseigenaren die hun woning moeten aanpassen.

donderdag 1 juni 2017

VEH: Behoud fiscale restschuldregeling

Vereniging Eigen Huis vraagt minister Dijsselbloem de fiscale restschuldregeling te behouden na 1 januari 2018.

Deze regeling is in 2012 ingevoerd om mensen die hun huis met verlies verkopen een steuntje in de rug te geven. Als de huiseigenaar voor deze restschuld een aparte lening afsluit, is de rente daarvan aftrekbaar.

340.000 woningen nog steeds onder water

Ondanks gunstige berichten over stijgende woningprijzen staan nog steeds 340.000 woningen financieel onder water. De hypotheek is in dat geval hoger dan de waarde van de woning. Bij verkoop van het huis houdt de eigenaar een restschuld over. Dit belemmert mensen om te gaan verhuizen. Vooral buiten de Randstad is dit nog het geval, omdat de woningmarkt daar sterk achterblijft bij het prijsherstel in de Randstad.

Fiscale regeling houdt restschuld betaalbaar

Volgens Calcasa levert meer dan de helft van de woningen die tussen 2006 en 2009 zijn gekocht, en die begin dit jaar weer werden verkocht, nog steeds een verlies op van vaak tienduizenden euro’s. Voor deze restschuld kan de voormalig eigenaar vaak een extra lening afsluiten bij zijn bank. De rente daarvan is 15 jaar lang aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting. Dit is geregeld in de fiscale restschuldregeling uit 2012, maar deze regeling loopt dit jaar af. Als de fiscale restschuldregeling  vervalt, is de rente over nieuwe restschuldfinancieringen niet aftrekbaar. Daardoor stijgen de netto maandlasten.

Behoud fiscale restschuldregeling

Door de fiscale restschuldregeling voort te zetten, wordt voorkomen dat mensen die nog steeds financieel onder water staan vast blijven zitten in hun huis. Dit was een belangrijke reden om deze regeling in 2012 in het leven te roepen. Zij kunnen daarmee rekenen op renteaftrek als ze bij hun bank een restschuldfinanciering afsluiten om te kunnen verhuizen.

Bezoek voor meer informatie over de Vereniging Eigen Huis de website www.eigenhuis.nl !